Valeur vénale ou valeur de marché
Il s’agit du prix auquel un bien devrait pouvoir être vendu ou acheté. Toutefois, elle ne se calcule pas mathématiquement. Il s’agit donc d’une estimation faite le plus souvent par un courtier expert qui combine d’autres valeurs du bien avec tous les éléments extérieurs. La valeur vénale est donc assimilée au prix du marché.
Valeur intrinsèque
La valeur intrinsèque dite également « valeur réelle » est le reflet de ce qu’une propriété vaut réellement en fonction de ses caractéristiques intrinsèques. Cela inclut des éléments tels que la qualité de la construction, l’âge, les rénovations entreprises, les aménagements extérieurs, les équipements, et d’autres aspects techniques. Elle correspond au prix pour reproduire à l’identique le même bien immobilier duquel on déduit un certain pourcentage de dépréciation due au temps et à sa vétusté. On obtient ainsi la valeur à neuf du bien immobilier. Il faut ajouter à cela la valeur du terrain pour obtenir la valeur réelle.
Valeur fiscale
La valeur fiscale est calculée par l’autorité fiscale. La valeur fiscale retenue est celle fixée par le canton de situation du bien immobilier. Elle correspond au prix d’achat.
Valeur locative
La valeur locative est un revenu locatif imposable fictif en Suisse. Les propriétaires paient ainsi des impôts sur les revenus locatifs potentiels qu’ils percevraient s’ils louaient le bien immobilier.
La valeur locative doit ainsi assurer un équilibre fiscal entre les locataires et les propriétaires. Elle compense la situation fiscale plus favorable dont jouissent les propriétaires de logement, car peuvent déduire une partie de leurs coûts de logement (intérêts hypothécaires et coûts d’entretien) de leur revenu imposable.
Valeur de nantissement
C’est la valeur que la banque va retenir pour financer l’objet. En d’autres termes, la banque estime la valeur d’un bien immobilier qu’elle reçoit en garantie d’une hypothèque.
Dans certains cas, la banque ne sera pas d’accord de financer l’objet au prix sur lequel acheteur et vendeur se seront mis d’accord. L’acheteur devra compléter la différence entre la valeur de nantissement et le prix d’achat par un ajout de fonds propres.
Valeur de rendement
La méthode de la valeur de rendement est un outil d’évaluation primordial, utilisé dans le domaine immobilier. Elle se calcule sur base des revenus produits par le bien immobilier (très souvent des loyers perçus)
La valeur de rendement correspond au loyer annuel, capitalisé à un rendement, adapté en fonction du marché et de l’actif spécifique. Par exemple, différents types d’immeubles peuvent avoir des taux de capitalisation différents en fonction de leurs caractéristiques.
Cette méthode fournit une base de décision objective pour les acheteurs et vendeurs potentiels.
En effet, dès lors qu’un appartement ou une maison sont loués avec un bail à durée indéterminée en cours, la valeur à prendre en compte n’est pas la valeur vénale, mais la valeur de rendement.
Avec ces quelques notions du secteur immobilier, nous espérons vous avoir permis de n’être jamais plus perdu lorsque l’on vous évoquera ces différentes notions de valeurs !
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